說(shuō)明
國務(wù)院辦公廳2022年發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》，作為響應，國家發(fā)改委在2022年年底組織征集和評估篩選了24個(gè)盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例。
現階段有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，對降低政府債務(wù)風(fēng)險、降低企業(yè)負債水平具有重要意義?！冻峭堆芯俊氛?4個(gè)典型案例如下，以供參考。
目錄
一、盤(pán)活存量資產(chǎn)與改擴建有機結合案例
案例1：北京市西城區新動(dòng)力金融科技中心改造升級項目
案例2：天津港保稅區海港區域城市更新項目
二、挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值案例
案例3：天津市河西區泰達控股愛(ài)米斯保租房項目
案例4：江蘇省徐礦集團老舊礦區改造項目
案例5：浙江省溫州體育休閑公園改造項目
案例6：廣東省佛山市佛山創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園項目
案例7：北京市平谷區聯(lián)東集團盤(pán)活閑置土地資產(chǎn)項目
三、發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）案例
案例8：深圳安居保障性租賃住房REITs項目
案例9：普洛斯物流園區REITs項目
四、政府和社會(huì )資本合作（PPP）/特許經(jīng)營(yíng)案例
案例10：河北省秦皇島市污水污泥處理PPP項目
案例11：安徽省合肥市十五里河污水處理廠(chǎng)PPP項目
案例12：浙江省溫州市域鐵路S1線(xiàn)一期工程PPP項目
案例13：深圳市婦兒大廈改造PPP項目
五、發(fā)行資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃（商業(yè)票據）案例
案例14：北京市亦莊控股生物醫藥產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃項目
案例15：重慶市巴南區龍洲灣隧道工程資產(chǎn)支持商業(yè)票據項目
六、產(chǎn)權交易案例
案例16：中石化資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司安慶分公司港貯液化氣設施資產(chǎn)轉讓項目
案例17：天津市渤化集團國際輪胎公司盤(pán)活項目
案例18：廣西自治區欽州港大欖坪作業(yè)區12#、13#泊位工程產(chǎn)權轉讓項目
七、作價(jià)入股案例
案例19：云南省能源投資集團有限公司曲靖垃圾發(fā)電項目
案例20：云南省云維集團閑置土地作價(jià)出資項目
八、其他盤(pán)活方式案例
案例21：中國華能存量火電廠(chǎng)資產(chǎn)盤(pán)活項目
案例22：山東鐵投集團通過(guò)市場(chǎng)化債轉股方式盤(pán)活濟青高鐵項目
案例23：安徽省銅陵市中熹科技產(chǎn)業(yè)園項目
案例24：湖北省荊門(mén)市獵豹汽車(chē)資產(chǎn)重組項目
盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例經(jīng)驗材料
一、盤(pán)活存量資產(chǎn)與改擴建有機結合
案例1 北京市西城區新動(dòng)力金融科技中心改造升級項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為北京動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)-四達大廈，總建筑面積95057.54平方米，原主導產(chǎn)業(yè)以服裝貿易批發(fā)為主。2015年以來(lái)，項目采用先疏解、后引進(jìn)的方式，升級改造為新動(dòng)力金融科技中心。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是疏解非首都核心功能效果突出。通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)，將低端產(chǎn)業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行升級改造，打造成為集合金融科技產(chǎn)業(yè)承載空間、專(zhuān)業(yè)服務(wù)展示平臺、智慧樓宇示范基地和城市交通轉換樞紐中心等功能的“新一代智慧城市綜合體”。
二是盤(pán)活模式創(chuàng )新示范作用明顯。本項目突破傳統項目以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體思路的城市更新模式，探索創(chuàng )新的“基金+城市更新”輕資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)合作模式，通過(guò)資產(chǎn)所有權與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權分離，盤(pán)活存量空間資源，實(shí)現產(chǎn)業(yè)轉型升級。
三是社會(huì )影響大。在中央電視臺《新聞聯(lián)播》系列報道《奮進(jìn)新征程建功新時(shí)代·非凡十年》第一集《北京篇》中，將新動(dòng)力金融科技中心作為疏解非首都功能、謀求高質(zhì)量發(fā)展的典型代表進(jìn)行宣傳報道。過(guò)去一年里先后被中央電視臺、北京電視臺、北京日報等宣傳報道40余次。
案例2 天津港保稅區海港區域城市更新項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為天津港保稅區海港區域6.5平方公里的工業(yè)園區。2022年，天津港保稅區城市更新投資建設集團有限公司作為實(shí)施主體，將園區內閑置和生產(chǎn)低效的資產(chǎn)進(jìn)行分批收購、統一規劃管理，實(shí)現存量資產(chǎn)盤(pán)活。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是盤(pán)活方式創(chuàng )新性強。對于存量傳統工業(yè)土地，本項目采用了“工對工”方式進(jìn)行盤(pán)活，即以產(chǎn)業(yè)轉型升級為導向實(shí)施城市更新行動(dòng)，沒(méi)有采取大拆大建的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
二是融資效果好。已完成以國開(kāi)行為牽頭行的85億元銀團貸款協(xié)議簽訂，并提取首筆貸款。同時(shí)，積極引入戰略投資機構、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，取得了較好成效，為項目推進(jìn)提供了堅實(shí)保障，也為引入產(chǎn)業(yè)方提供了信心。
三是整體規劃性強。通過(guò)整體策劃、分批收購，將園區內低效資產(chǎn)進(jìn)行統一規劃管理，有效提高了盤(pán)活存量資產(chǎn)的效率。
二、挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值
案例3 天津市河西區泰達控股愛(ài)米斯保租房項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為位于天津市河西區核心腹地的閑置廠(chǎng)房資產(chǎn)，用地面積為17859平方米，地上房屋建筑面積2061平方米。2021年12月，天津泰達萬(wàn)嘉建設發(fā)展有限公司通過(guò)協(xié)議轉讓的方式取得該地塊資產(chǎn)，并開(kāi)展保障性租賃住房投資建設運營(yíng)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是社會(huì )效益顯著(zhù)。本項目將原有閑置土地經(jīng)過(guò)規劃開(kāi)發(fā)后，總建筑面積達40318平方米，絕大部分用于保障性租賃住房建設，預計為1000多人提供就業(yè)機會(huì )，1200人提供居住場(chǎng)所，為提高就業(yè)率、保障民生作出重要貢獻。
二是經(jīng)濟效果好。通過(guò)盤(pán)活沉淀資產(chǎn)，回收資金約7000萬(wàn)元，有效化解原產(chǎn)權人債務(wù)風(fēng)險。同時(shí)，愛(ài)米斯項目建成后，可實(shí)現項目自平衡，預計可實(shí)現總收入8.05億元，實(shí)現凈利潤8500萬(wàn)元。
三是為同類(lèi)資產(chǎn)盤(pán)活提供了參考借鑒。天津市國資系統閑置土地資源389.3萬(wàn)平方米，閑置房產(chǎn)252萬(wàn)平方米，本項目為后續盤(pán)活存量資產(chǎn)提供了可復制、可推廣的經(jīng)驗方法。
案例4 江蘇省徐礦集團老舊礦區改造項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為徐礦集團龐莊礦區老舊礦區相關(guān)資產(chǎn)。2015年末，龐莊礦區共有土地2472畝、各類(lèi)房產(chǎn)232幢、鐵路專(zhuān)用線(xiàn)22.6公里、電網(wǎng)30.7公里等閑置或低效運轉資產(chǎn)，超三千名職工待安置，逾萬(wàn)畝采煤塌陷地待治理。礦井關(guān)閉后，特別是2017年以來(lái)，徐礦集團通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉型升級盤(pán)活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是兼顧經(jīng)濟效益與社會(huì )效益。依托原存量土地建設的華美熱電二期工程，創(chuàng )出年產(chǎn)值20億元、年利稅3億元的佳績(jì)。利用閑置土地投資建設的華美和園小區，已定向安置2474戶(hù)礦區住戶(hù)，成為徐州市棚改工程的亮點(diǎn)。
二是行業(yè)認可度高。華美熱電二期工程相關(guān)子項目獲得“中國電力行業(yè)優(yōu)質(zhì)工程獎”“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”?；春４髷祿ㄟ^(guò)中國質(zhì)量認證中心數據中心場(chǎng)地基礎設施評價(jià)增強級認證，同時(shí)還獲得中國移動(dòng)鉆石五星級數據中心認證。
三是借鑒意義強。本項目作為礦區轉型的典范案例，成功助力老工業(yè)基地振興，具備一定可復制性。同時(shí)，本項目也為資源枯竭型企業(yè)轉型發(fā)展提供了可借鑒樣本。
案例5 浙江省溫州體育休閑公園改造項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為溫州濱江商務(wù)區東南部桃花島片區，區塊總用地面積約945畝，分布著(zhù)垃圾場(chǎng)、污水處理廠(chǎng)、糞便處理廠(chǎng)等市政設施，對當地環(huán)境、土地價(jià)值造成較大負面影響。2006年以來(lái)，通過(guò)對該區域進(jìn)行修復、改造、整合、提升，并在新建污水處理廠(chǎng)屋頂上蓋建造體育休閑公園，盤(pán)活了存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是項目創(chuàng )新性強。項目采取上下分層供地模式辦理土地證，把“屋頂”規劃成公園綠地，建成了規模較大的室內氣膜滑雪場(chǎng)、溫州設施最齊全的室外足球基地、體育配套工程、桃花島公園等，大幅改善周邊環(huán)境，帶動(dòng)了周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。
二是釋放了城市發(fā)展空間。項目通過(guò)控規調整、功能整合、改造提升，對原地面污水處理廠(chǎng)進(jìn)行就近搬遷，新建半地埋、全封閉式污水處理廠(chǎng)，用地由原來(lái)的287畝下降至95畝，節約近三分之二。同時(shí)，實(shí)施高壓鐵塔落地、上蓋體育休閑公園，區域總共釋放了約400畝住宅、商業(yè)辦公用地。
三是促進(jìn)了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。通過(guò)“體育+旅游”“體育+裝備”“體育+生態(tài)”“體育+教育”等業(yè)態(tài)融合，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)就業(yè)崗位約100個(gè)。
案例6 廣東省佛山市佛山創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為廣東奇正電氣公司的舊廠(chǎng)房，原建筑面積約8萬(wàn)平方米，空置率高達80%。2007年，佛山創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園成立后，以低效資產(chǎn)提升價(jià)值為主、改擴建相結合的方式對原舊工廠(chǎng)、舊物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行系統盤(pán)活。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是盤(pán)活效果好。盤(pán)活后，園區建筑面積擴大了接近3倍，占地面積擴大了2倍；企業(yè)數量倍增，園區入駐企業(yè)增長(cháng)了8倍；解決的就業(yè)人數增長(cháng)了100多倍，園區從200多名藍領(lǐng)變成了21000名白領(lǐng)常駐辦公；入園企業(yè)擁有的商標、專(zhuān)利等知識產(chǎn)權數量從10項發(fā)展到現在的35000項；日均人流由改造前的日均200人次，到如今日均6萬(wàn)人次；租金等收入平均上升6倍以上，每年向當地政府繳納的稅收增長(cháng)了200多倍。
二是示范意義強。在15年的建設運營(yíng)過(guò)程中，佛山創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園采用自有資金、社會(huì )資金累計向園區投入資金超過(guò)12億元，采用委托運營(yíng)、工程總承包+運營(yíng)（EPC+O）等模式盤(pán)活存量資產(chǎn)，可復制推廣性強。
三是所獲榮譽(yù)多。園區先后獲得國家省市各種榮譽(yù)稱(chēng)號68項，包括“國家級夜間文旅消費集聚區”“國家級科技企業(yè)孵化器”“國家級眾創(chuàng )空間”“國家3A級旅游景區”等。
案例7 北京市平谷區聯(lián)東集團盤(pán)活閑置土地資產(chǎn)項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為北京平谷區興谷開(kāi)發(fā)區內一宗閑置多年的工業(yè)用地。2021年1月，聯(lián)東集團通過(guò)司法拍賣(mài)方式獲得該塊土地，明確了產(chǎn)業(yè)招商方向，盤(pán)活閑置土地資產(chǎn)。目前項目一期正在建設中。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是多種方式降低盤(pán)活成本。在本項目盤(pán)活過(guò)程中，企業(yè)與政府積極溝通，通過(guò)保留工業(yè)用地性質(zhì)降低投資運營(yíng)成本、明確稅費主體維護合法權益、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)解決資產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題、出臺配套方案提供政策支撐等方式，系統性提高盤(pán)活工作效率，降低盤(pán)活成本，提升社會(huì )資本參與積極性。
二是助力構建產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新服務(wù)體系。項目規劃建筑面積約9萬(wàn)平方米，計劃投資額約5億元，充分利用聯(lián)東集團在戰略新興產(chǎn)業(yè)導入、園區運營(yíng)、企業(yè)加速等方面的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，構建創(chuàng )新、創(chuàng )業(yè)、創(chuàng )造的服務(wù)平臺，扶持企業(yè)初創(chuàng )、加速和發(fā)展，提升區域產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力。
三是帶動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展和稅收增長(cháng)。通過(guò)打造具備生產(chǎn)、研發(fā)、產(chǎn)品試驗、產(chǎn)品展示區等多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，將為平谷區引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)20-30家，園區投產(chǎn)后5年內預計年納稅1億元。
三、發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）
案例8 深圳安居保障性租賃住房REITs項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為深圳市人才安居集團運營(yíng)的安居百泉閣等4個(gè)保障性租賃住房項目，建筑面積合計13.47萬(wàn)平方米，項目收益主要來(lái)源于房屋租金收入。2022年8月，本項目在深圳證券交易所發(fā)行基礎設施REITs，成功盤(pán)活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是國內首批保障性租賃住房基礎設施REITs。本項目為最早公開(kāi)受理并成功上市的保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項目，為全國保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs提供了可復制的示范經(jīng)驗。
二是引導帶動(dòng)作用強。打通了住房租賃市場(chǎng)的“投、融、管、退”模式閉環(huán)，引導更多市場(chǎng)主體參與到住房租賃市場(chǎng)建設中，為落實(shí)“房住不炒”和加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供可復制經(jīng)驗。原始權益人深圳市人才安居集團籌建各類(lèi)保障性住房占深圳市同期總量的1/3以上，累計服務(wù)超過(guò)5100家企業(yè)、13萬(wàn)名人才及家屬，成為深圳市吸引人才、留住人才、服務(wù)企業(yè)的重要住房保障平臺。
三是市場(chǎng)認可度高。截至項目發(fā)行時(shí)的2022年8月底，本REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數全國最高（133倍）、公眾認購倍數全國最高（254倍）。
案例9 普洛斯物流園區REITs項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)是普洛斯（中國）旗下的7個(gè)倉儲物流園，建筑面積合計約70.5萬(wàn)平方米，資產(chǎn)估值合計53.46億元。2021年6月，本項目在上海證券交易所發(fā)行基礎設施REITs，成功盤(pán)活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是資產(chǎn)區位好。7個(gè)倉儲物流園分布于京津冀、長(cháng)三角、粵港澳大灣區的核心集散地，地理位置優(yōu)越，其中普洛斯北京空港物流園是2008年北京奧運會(huì )整體物流工作的重要節點(diǎn)和樞紐。
二是盤(pán)活規模大。本項目的發(fā)行規模為58.35億元，是首批產(chǎn)權類(lèi)基礎設施REITs中規模最大的一單。
三是市場(chǎng)化程度高。本項目在首批基礎設施REITs試點(diǎn)項目中具有基礎資產(chǎn)多、運營(yíng)市場(chǎng)化程度高的特點(diǎn)，可作為未來(lái)產(chǎn)權類(lèi)項目發(fā)行基礎設施REITs的重要參考。
四是原始權益人是首批基礎設施REITs試點(diǎn)項目中的唯一一家外資企業(yè)。項目公司大部分為外商獨資企業(yè)持有，涉及跨境重組安排，交易過(guò)程相對復雜且專(zhuān)業(yè)，為國際企業(yè)在國內發(fā)行基礎設施REITs、盤(pán)活存量資產(chǎn)提供了良好借鑒。
四、政府和社會(huì )資本合作（PPP）/特許經(jīng)營(yíng)
案例10 河北省秦皇島市污水污泥處理PPP項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為秦皇島市排水廠(chǎng)網(wǎng)一體化的存量資產(chǎn)包，包括5座污水處理廠(chǎng)、2座污泥處理廠(chǎng)、51座泵站和423.31公里污水管網(wǎng)，資產(chǎn)總額36.8億元。2018年3月，秦皇島市政府采用TOT模式引入社會(huì )資本負責運營(yíng)、維護、管理資產(chǎn)包。社會(huì )資本通過(guò)向政府收取污水處理費和管網(wǎng)維護費回收投資資金。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是項目特點(diǎn)突出。本項目實(shí)現“水泥一體、廠(chǎng)網(wǎng)一體”，存量排水設施資產(chǎn)規模大，為水務(wù)項目盤(pán)活存量資產(chǎn)提供了有益借鑒。
二是帶動(dòng)地方政府財稅收入增長(cháng)。項目共計盤(pán)活資金36.8億元，將秦皇島市一般公共預算收入年均增長(cháng)率從2015-2017年的2.19%提升到2018-2021年的9.83%，其形成的有效投資帶動(dòng)秦皇島市年均稅收增長(cháng)超過(guò)8%。
三是保障員工平穩過(guò)渡。針對不同類(lèi)型的員工分類(lèi)制定安置措施，保證了員工的平穩過(guò)渡，同時(shí)社會(huì )資本通過(guò)專(zhuān)業(yè)賦能和有競爭力的晉升機制，大大提高了員工的職業(yè)獲得感。
四是提升資產(chǎn)運營(yíng)效率。通過(guò)資產(chǎn)一體化、管理專(zhuān)業(yè)化的手段提升了整體運營(yíng)管理水平，在保證運營(yíng)效果的前提下，提高了資產(chǎn)運行效率，節約了運營(yíng)成本。
案例11 安徽省合肥市十五里河污水處理廠(chǎng)PPP項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為安徽省合肥市十五里河污水處理廠(chǎng)。2018年9月，合肥市政府通過(guò)移交-運營(yíng)-移交（TOT）+新建-運營(yíng)-移交（BOT）方式，將存量資產(chǎn)轉讓給社會(huì )資本方北京首創(chuàng )股份，實(shí)現首次資產(chǎn)盤(pán)活。2021年6月，北京首創(chuàng )股份以本項目為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行基礎設施REITs，實(shí)現資產(chǎn)的再次盤(pán)活。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是盤(pán)活方式新穎。采用PPP+基礎設施REITs的方式兩次盤(pán)活存量資產(chǎn)，在不同階段實(shí)現了政府和社會(huì )資本的存量資產(chǎn)盤(pán)活，在盤(pán)活方式、創(chuàng )新性、引領(lǐng)性、可復制性和示范性方面具有較為明顯的特點(diǎn)和優(yōu)勢。
二是國內首個(gè)水務(wù)REITs項目。作為首批基礎設施REITs試點(diǎn)中唯一一個(gè)以污水處理設施為底層資產(chǎn)的項目，對于水務(wù)行業(yè)開(kāi)展存量資產(chǎn)盤(pán)活提供了寶貴經(jīng)驗。
三是充分發(fā)揮社會(huì )資本作用。政府和社會(huì )資本依法依規簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，明確社會(huì )資本從項目勘察設計到運營(yíng)全過(guò)程參與，發(fā)揮社會(huì )資本最大效能，減輕政府運營(yíng)負擔。
四是強化公共服務(wù)提供。將盤(pán)活國有資產(chǎn)和新增投資有機結合，將盤(pán)活存量資產(chǎn)回收資金投入到后續公共服務(wù)項目，提升公共服務(wù)水平，形成投資良性循環(huán)。
案例12 浙江省溫州市域鐵路S1線(xiàn)一期工程PPP項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為溫州市域鐵路S1線(xiàn)一期工程，線(xiàn)路全長(cháng)53.507km，投資概算199.57億元，于2019年1月開(kāi)通試運營(yíng)。2019年7月，本項目采用TOT模式引入社會(huì )資本方，并與溫州市鐵投集團組建項目公司，負責項目機電設備更新改造和整體的運營(yíng)維護、管理和移交。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是項目示范意義突出。S1線(xiàn)一期工程已納入國家戰略新興產(chǎn)業(yè)示范工程、全國市郊（域）鐵路第一批示范項目和省部共建市域鐵路示范項目。
二是盤(pán)活資產(chǎn)規模大。軌道交通項目投資規模大，地方政府財政支出壓力較大，本項目以90億對價(jià)轉讓運營(yíng)權，有力緩解了地方政府債務(wù)壓力。
三是最大程度發(fā)揮合作優(yōu)勢。本項目通過(guò)引入社會(huì )資本的資金、運營(yíng)管理技術(shù)，形成產(chǎn)業(yè)合力，滿(mǎn)足溫州市城市發(fā)展實(shí)際需要，確保市域鐵路的安全運營(yíng)。
案例13 深圳市婦兒大廈改造PPP項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為深圳市婦兒大廈，建筑面積5.79萬(wàn)平方米（含地下室）。大廈自2002年投入使用已歷經(jīng)多年，裝修及設備管網(wǎng)老舊，存在一定的安全隱患。2020年6月，深圳市政府通過(guò)改建-運營(yíng)一移交（ROT）方式引入社會(huì )資本，對大廈進(jìn)行升級改造。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是國內首個(gè)婦女兒童領(lǐng)域設計改建運營(yíng)一體化PPP項目。以服務(wù)婦女、兒童和家庭為內容，共同打造對婦兒友好先行示范、具有城市標志水平的特色品牌街區，使其成為兒童友好城市建設重要代表作和深圳城市建設的品牌。
二是改變了公共事業(yè)傳統運營(yíng)模式。引入在行業(yè)內具有豐富經(jīng)驗的社會(huì )資本，改變以往依托下屬事業(yè)單位提供婦兒服務(wù)的傳統運作方式，實(shí)現了完全使用者付費，具有較強的自我造血功能，降低了政府支出壓力，推動(dòng)“有為政府”與“有效市場(chǎng)”有機結合。
三是體現了較強的社會(huì )責任。本項目在切實(shí)降低碳排放強度的同時(shí)，為婦女兒童帶來(lái)了高質(zhì)量公共服務(wù)，是PPP和ESG有效結合的典型范例。
五、發(fā)行資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃（商業(yè)票據）
案例14 北京市亦莊控股生物醫藥產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為北京亦莊生物醫藥園。園區總建筑面積16.3萬(wàn)平方米，可出租面積12.1萬(wàn)平方米，2020年評估價(jià)值為16.51億元。2021年2月，本項目采用公開(kāi)發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）對存量資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活，采用儲架方式發(fā)行，儲架規模30億元，期限20年（3+3+3+3+3+3+2年）。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是放大融資規模增加盤(pán)活資金。與傳統的金融產(chǎn)品相比，本項目通過(guò)較高的資產(chǎn)抵押率和更長(cháng)的期限，有效放大融資規模，成功撬動(dòng)近50億元的新增有效投資。
二是通過(guò)多元化增信方式增加產(chǎn)品安全性。通過(guò)物業(yè)運營(yíng)收入質(zhì)押擔保、超額現金流覆蓋、標的物業(yè)抵押、發(fā)行人提供差額支付承諾等多種方式為產(chǎn)品進(jìn)行增信，提升產(chǎn)品安全性、確保本息及時(shí)足額兌付。
三是通過(guò)回售選擇權安排增加投資靈活性。項目采用“3+3+3+3+3+3+2”的期限設置，存續期內每三年設置開(kāi)放期，開(kāi)放期內允許投資人回售資產(chǎn)支持證券份額，增加了投資人回收資金的靈活性，保障投資人利益。
案例15 重慶市巴南區龍洲灣隧道工程資產(chǎn)支持商業(yè)票據項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為重慶市巴南區龍洲灣隧道工程，該項目總投資39.72億元，于2020年1月1日投入運營(yíng)，運營(yíng)期限為20年。2022年，本項目采用銀行間市場(chǎng)發(fā)行的標準化產(chǎn)品資產(chǎn)支持商業(yè)票據（ABCP）的方式盤(pán)活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是創(chuàng )新采用PPP-ABCP模式盤(pán)活存量資產(chǎn)。把公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的標準化產(chǎn)品ABCP與PPP項目相結合，是PPP項目融資模式的一次重要金融創(chuàng )新，有利于提高PPP項目資產(chǎn)流動(dòng)性。
二是解決PPP項目期限與融資期限錯配問(wèn)題。通過(guò)ABCP的交易安排，將期限較長(cháng)的PPP底層資產(chǎn)“長(cháng)切短”為多單滾動(dòng)發(fā)行的1年期產(chǎn)品，解決了資產(chǎn)期限與融資產(chǎn)品期限無(wú)法匹配的難點(diǎn)。
三是降低了項目成本。本項目的2022-1期PPP-ABCP募集資金9.75億元，發(fā)行利率2.7%；2022-2期PPP-ABCP滾動(dòng)續發(fā)規模7.72億元，發(fā)行利率2.85%。在綜合考慮項目總盤(pán)活成本前提下，本次盤(pán)活較此前的融資成本降低了約41個(gè)基點(diǎn)（BP），PPP-ABCP產(chǎn)品存續期內4年累計可節約融資成本逾1500萬(wàn)元。
六、產(chǎn)權交易
案例16 中石化資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司安慶分公司港貯、液化氣設施資產(chǎn)轉讓項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為中石化資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司安慶分公司所持有的油品碼頭和油氣輸送管線(xiàn)資產(chǎn)，主要包括兩條油氣管線(xiàn)，資產(chǎn)評估價(jià)格3435.4萬(wàn)元，剔除拆除費用后資產(chǎn)實(shí)際估值為625萬(wàn)元。2019年，項目通過(guò)北京產(chǎn)權交易所公開(kāi)掛牌轉讓方式進(jìn)行盤(pán)活。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是交易模式創(chuàng )新性強。創(chuàng )新性地采用“資產(chǎn)轉讓網(wǎng)絡(luò )競價(jià)+資產(chǎn)拆除密封報價(jià)”的交易模式確定受讓方，10家意向受讓方先后進(jìn)行了83輪報價(jià)，最終標的資產(chǎn)成交價(jià)為5075.4萬(wàn)元，剔除拆除費用之后的資產(chǎn)價(jià)格為3875.4萬(wàn)元，較最初評估值625萬(wàn)元增值了520%，超出各方預期，實(shí)現了國有資產(chǎn)價(jià)值最大化。
二是保障安全與穩定。交易方案約定轉讓方在拆除過(guò)程中分期支付拆除費用，嚴密把控拆除進(jìn)度，同時(shí)強調資產(chǎn)拆除資質(zhì)和資產(chǎn)狀態(tài)現場(chǎng)踏勘，最大程度上保障了拆除工作的安全性，維護了社會(huì )穩定。
三是示范意義突出。在當前大量工業(yè)企業(yè)轉型升級、改造搬遷，大量生產(chǎn)設備需要拆除和處置的階段，本項目通過(guò)一系列創(chuàng )新做法，實(shí)現資產(chǎn)安全拆除和價(jià)值最大化的雙重目標，對同類(lèi)企業(yè)具有較強的借鑒意義。
案例17 天津市渤化集團國際輪胎公司盤(pán)活項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為天津市渤化集團國際輪胎公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：國際輪胎公司）及其有關(guān)資產(chǎn)。國際輪胎公司自2015年起連年虧損，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)難以為繼。2022年，國際輪胎公司將房產(chǎn)、土地、生產(chǎn)設備、品牌、專(zhuān)利等非流動(dòng)資產(chǎn)打包，并附帶摘牌方接收公司全體員工的條件，在天津市產(chǎn)權交易中心掛牌轉讓?zhuān)P(pán)活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是充分實(shí)現資產(chǎn)價(jià)值。實(shí)現了房產(chǎn)土地盤(pán)活，實(shí)現盤(pán)活資金7.1億元，最大程度上保證了國有資產(chǎn)保值增值。
二是化解債務(wù)風(fēng)險。國際輪胎公司通過(guò)出售資產(chǎn)包獲得的資金主要用于解決企業(yè)債務(wù)，完全覆蓋了銀行借款、融資租賃款等外部金融債務(wù)，解除了渤化集團在國際輪胎公司捆綁的擔保責任，避免了渤化集團債務(wù)的系統性風(fēng)險。
三是重視原有員工的安置。在盤(pán)活資產(chǎn)的過(guò)程中，以職工的妥善安置作為盤(pán)活存量資產(chǎn)的前置條件，使近千名員工重新獲得就業(yè)崗位，收入得到成倍增長(cháng)，職工利益得到有效保障。
四是實(shí)現綠色低碳生產(chǎn)。優(yōu)化產(chǎn)能并降低能耗，月產(chǎn)量由1200噸增至6500噸以上，生產(chǎn)用能對標綜合能耗已經(jīng)達到輪胎制造標準的先進(jìn)值。
案例18 廣西自治區欽州港大欖坪作業(yè)區12#、13#泊位工程產(chǎn)權轉讓項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為欽州北港物流名下的欽州港大欖坪作業(yè)區12#、13#泊位工程項目，包括29.37公頃的海域使用權。盤(pán)活前，已完成填海造地252畝，建成兩個(gè)鋼結構廠(chǎng)房2.88萬(wàn)平米，完成投資1.15億元。2021年，北港集團下屬北港物流對欽州北港物流的物流業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離，通過(guò)產(chǎn)權交易所公開(kāi)掛牌轉讓欽州北港物流99%股權的方式，對外轉讓項目的海域使用權及相關(guān)在建工程，盤(pán)活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是超額回收前期建設投資。本項目通過(guò)產(chǎn)權交易所公開(kāi)掛牌轉讓實(shí)現資產(chǎn)盤(pán)活，回籠資金1.7億元，轉讓價(jià)格顯著(zhù)高于項目投入成本，實(shí)現國有資產(chǎn)保值增值。
二是帶動(dòng)新增投資作用明顯。北港物流利用回籠資金投資新建北港欽州新通道聯(lián)運中心項目，預計總投資約5.48億元。同時(shí)，受讓方利用欽州北港物流名下的土地等資產(chǎn)，新建欽州錦峰海洋重工年產(chǎn)30萬(wàn)噸風(fēng)電產(chǎn)業(yè)項目，預計總投資13億元。
三是妥善解決資產(chǎn)盤(pán)活后續風(fēng)險。為做好北部灣港口碼頭的統一管理，北港集團與受讓方約定，碼頭建成后將委托北港集團經(jīng)營(yíng)管理。為此，北港集團采取保留欽州北港物流1%股權及提名一名董事的方式，確保對泊位后續規劃建設的控制，并擁有碼頭的回購優(yōu)先權。
七、作價(jià)入股
案例19 云南省能源投資集團有限公司曲靖垃圾發(fā)電項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為曲靖云能投新能源發(fā)電有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：曲靖新能源）投資建設曲靖垃圾發(fā)電項目，項目于2010年12月正式投產(chǎn)運營(yíng)，總投資3.45億元。項目投產(chǎn)以來(lái)，一直處于虧損狀態(tài)，已資不抵債。2022年，本項目通過(guò)資產(chǎn)作價(jià)入股和資產(chǎn)租賃模式，引進(jìn)戰略合作方成立新公司開(kāi)展項目提標改造和后續經(jīng)營(yíng)，實(shí)現存量資產(chǎn)盤(pán)活。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是顯著(zhù)提升項目自身收益。項目提標改造后，垃圾焚燒工藝提升，每年可節約燃煤成本3000萬(wàn)元以上，飛灰大幅減少（只有原來(lái)的20%左右），固化及運輸成本每年降低約1000萬(wàn)元，年均收益1054.52萬(wàn)元，實(shí)現項目扭虧為盈、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)。
二是大幅改善原投資人財務(wù)狀況。盤(pán)活前，曲靖新能源預計利潤總額-6165.55萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)凈現流-3258.8萬(wàn)元，無(wú)法維持公司正常經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況將持續惡化。盤(pán)活后，曲靖新能源預計年均經(jīng)營(yíng)凈現流預計為641.55萬(wàn)元。
三是對存量資產(chǎn)靈活分割處理。本項目創(chuàng )新合作模式，以機器設備資產(chǎn)作價(jià)3500萬(wàn)元入股新公司獲得35%股權，其余資產(chǎn)出租給新公司使用收取租金，同時(shí)獲得股權投資收益和資產(chǎn)出租收益，拓寬了收入渠道，最大程度盤(pán)活了存量資產(chǎn)的價(jià)值。
案例20 云南省云維集團閑置土地作價(jià)出資項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為云維集團化工分公司片區1400余畝土地，建有4套裝置，均長(cháng)期停產(chǎn)閑置。云維集團化工分公司和云維化工精制公司停產(chǎn)時(shí)間長(cháng)，2016年12月被列為出清“僵尸企業(yè)”名單。為解決企業(yè)困境，2018年9月，云維集團與云南能投化工責任有限公司共同投資40萬(wàn)噸/年有機硅單體及配套項目，盤(pán)活原有資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是經(jīng)濟社會(huì )效益顯著(zhù)。盤(pán)活后有機硅項目投產(chǎn)半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入9.31億元，利潤總額1.2億元。同時(shí)依托40萬(wàn)噸/年有機硅項目，當地政府建設了花山有機硅新材料產(chǎn)業(yè)園，成功引入了有機硅特種硅油等生產(chǎn)企業(yè)入駐，形成有機硅產(chǎn)業(yè)集群，有效地促進(jìn)了人才引進(jìn)，拉動(dòng)當地就業(yè)。
二是政策支持力度大。簽訂項目合作協(xié)議，地方政府承諾給予多項優(yōu)惠政策綜合支持。例如，項目涉及行政事業(yè)性收費，除國家法定不能減免的，區級權限內能減免的一律全免；積極協(xié)調區內現有公租房或廉租房，優(yōu)先滿(mǎn)足項目公司職工現行入住需要；給予企業(yè)高管及優(yōu)秀技術(shù)人才、高新人才引進(jìn)和激勵機制或政策等。
八、其他盤(pán)活方式
案例21 中國華能存量火電廠(chǎng)資產(chǎn)盤(pán)活項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為華能江蘇能源開(kāi)發(fā)有限公司管理的華能南京電廠(chǎng)。該電廠(chǎng)1994年成立，在職人數560，總資產(chǎn)10.65億元，電廠(chǎng)存量土地共1580畝。電廠(chǎng)發(fā)電能源結構等已不符合“雙碳”發(fā)展目標。2020年1月，經(jīng)與南京市政府多輪溝通協(xié)商，最終確定通過(guò)土地置換及產(chǎn)業(yè)導入綜合開(kāi)發(fā)的方式實(shí)現盤(pán)活。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是有效盤(pán)活存量土地。華能南京電廠(chǎng)關(guān)停后由政府將電廠(chǎng)土地收儲，并在南京麒麟科創(chuàng )園選址進(jìn)行土地置換，有效避免了低效華能南京電廠(chǎng)存量土地資產(chǎn)的連續貶損，并以回流資金促進(jìn)落后火電廠(chǎng)的有序騰退關(guān)停，助力長(cháng)江流域生態(tài)環(huán)境保護修復，有效解決退城入園問(wèn)題。
二是推動(dòng)當地產(chǎn)業(yè)轉型升級。通過(guò)土地置換，積極引入產(chǎn)業(yè)資源，在新址著(zhù)力打造能源產(chǎn)業(yè)集群“中國能谷”，帶動(dòng)基礎產(chǎn)業(yè)升級轉型。項目建成后，將成為長(cháng)三角一體協(xié)同的千億級能源創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)集群，預計年營(yíng)收規模超過(guò)2000億元。
三是推動(dòng)企業(yè)轉型升級。通過(guò)資產(chǎn)盤(pán)活，使傳統的國有能源企業(yè)從生產(chǎn)型向多元混合的投資性綜合類(lèi)企業(yè)轉型。同時(shí)，充分發(fā)揮國有資本運營(yíng)公司資產(chǎn)管理平臺功能，撬動(dòng)金融資產(chǎn)管理公司、銀行等各類(lèi)資本為園區建設提供資金支持。
案例22 山東鐵投集團通過(guò)市場(chǎng)化債轉股方式盤(pán)活濟青高鐵項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為濟青高鐵，線(xiàn)路全長(cháng)307.9公里，總投資599.8億元，2018年12月全線(xiàn)建成通車(chē)。2019年12月，項目采取股權轉讓方式引入戰略投資者盤(pán)活資產(chǎn)，同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)化債轉股降低負債水平。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是有效化解存量債務(wù)。濟青高鐵本次引進(jìn)戰略股權資金30億元。其中，16.14億元為市場(chǎng)化債轉股資金，由農銀金融資產(chǎn)投資有限公司和中銀金融資產(chǎn)投資有限公司購買(mǎi)濟青高鐵股權，并定向用于償還山東鐵投集團存量債務(wù)，降低資產(chǎn)負債率，為提升后續可持續融資能力打好基礎。
二是提高中國高鐵國際影響力。本次盤(pán)活存量資產(chǎn)過(guò)程中，科威特投資局戰略投資13.86億元，是中國高鐵第一次成功引入國外知名機構投資者，展示中國高鐵的品牌影響力，推動(dòng)中國高鐵走出去，具有重要的示范意義。
三是改善治理結構。本次引進(jìn)的戰略投資人委派董事及監事，既可以督促濟青高鐵公司在運營(yíng)中進(jìn)一步提升規范性和透明度，也可以倒逼國內鐵路行業(yè)管理體制進(jìn)一步市場(chǎng)化，提升項目運營(yíng)、結算及委托運輸管理等方面的規范性。
案例23 安徽省銅陵市中熹科技產(chǎn)業(yè)園項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為中熹科技企業(yè)，該企業(yè)建有廠(chǎng)房5棟（建筑面積約4.7萬(wàn)平方米）和未建低效用地50畝。中熹科技企業(yè)因自身經(jīng)營(yíng)不善停產(chǎn)。2021年3月，銅陵高新發(fā)展投資有限公司通過(guò)司法拍賣(mài)程序取得了中熹科技產(chǎn)業(yè)園所有權，并對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了盤(pán)活，包括部分入園企業(yè)清退，招商引資推進(jìn)“園中園”建設等。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是回收資金帶動(dòng)有效投資效果明顯。對原有園區進(jìn)行盤(pán)活后，新的薄膜電容產(chǎn)業(yè)園已簽約入駐9家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，協(xié)議總投資超20億元，初步圍繞薄膜電容產(chǎn)業(yè)形成了“自動(dòng)化設備-拉膜-鍍膜-分切-卷繞-成品-包材”完整的細分產(chǎn)業(yè)鏈。
二是促進(jìn)就業(yè)及增加稅收明顯。初步估算，新引進(jìn)企業(yè)達產(chǎn)后，預計新增從業(yè)人員600人，年新增產(chǎn)值約16億元，年新增稅收9000萬(wàn)元。
三是閑置資產(chǎn)處置方式靈活。運用司法競拍、破產(chǎn)重組、債務(wù)調解協(xié)等方式處置閑置資產(chǎn)，相比新建產(chǎn)業(yè)園區的方式，更加高效地盤(pán)活了閑置資源。
案例24 湖北省荊門(mén)市獵豹汽車(chē)資產(chǎn)重組項目
本項目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為長(cháng)豐集團在荊門(mén)市注冊成立的獵豹汽車(chē)有限公司荊門(mén)分公司及其相關(guān)土地、廠(chǎng)房、設備等資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)長(cháng)豐獵豹項目）。2021年，長(cháng)城汽車(chē)通過(guò)產(chǎn)權交易所受讓長(cháng)豐獵豹項目100%股權，引入后長(cháng)城汽車(chē)對原有工廠(chǎng)進(jìn)行升級改造，盤(pán)活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點(diǎn)：
一是盤(pán)活后項目收益顯著(zhù)提升。截至2022年上半年，已累計生產(chǎn)整車(chē)兩萬(wàn)多臺，預計2025年可實(shí)現年產(chǎn)30萬(wàn)輛的目標，年產(chǎn)值將達到400億元，稅收將超過(guò)20億元。同時(shí)，長(cháng)城汽車(chē)不僅完成了原有工廠(chǎng)的技改，還不斷加大對荊門(mén)工廠(chǎng)的投資。
二是帶動(dòng)本土配套企業(yè)發(fā)展。在長(cháng)城汽車(chē)帶動(dòng)下，十多家本土汽車(chē)配套企業(yè)不僅產(chǎn)值大幅增加，而且陸續加快擴規擴產(chǎn)步伐，比如福耀玻璃2021年新上了年產(chǎn)90萬(wàn)片夾層壓制成型生產(chǎn)線(xiàn)及年產(chǎn)24萬(wàn)片天窗PU包邊生產(chǎn)線(xiàn)項目，產(chǎn)能實(shí)現翻倍，相當于再造一個(gè)“新福耀”。
三是推動(dòng)區域發(fā)展實(shí)現新跨越。隨著(zhù)以長(cháng)城汽車(chē)為龍頭的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園加快成型，園區周邊基礎設施更加完善，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能正在加快銜接、深度融合。荊門(mén)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園周邊教育、文體、醫療等公共服務(wù)不斷增強，荊門(mén)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園正在從功能單一的工業(yè)園區向功能多元的城市空間轉變。
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