2023年7月5日，中華人民共和國住房和城鄉建設部發(fā)布《住房城鄉建設部關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號），結合相關(guān)國家頂層設計文件以及地方試點(diǎn)工作經(jīng)驗，對二十大后的城市更新工作的頂層設計進(jìn)行了補充并進(jìn)行了框架性的指示，文件主要內容分析如下。
一、城市體檢
城市體檢是城市更新工作的前提，其主要解決“癥狀”確定的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，城鎮化率提升了幾十個(gè)百分點(diǎn)。表象反映是城市規模、土地開(kāi)發(fā)強度、建筑數量及規模等急速的擴大。大拆大建、規劃無(wú)序、千城一面、歷史建筑滅失損毀、舊城落后新城建設、生態(tài)破壞等各種城市病層出不窮，甚至積重難返。現在亟需進(jìn)行一場(chǎng)問(wèn)診，我們城市的每一寸土地到底該怎么用、每一棟建筑存在什么問(wèn)題、每一個(gè)市民到底需要什么，從城市體檢中得到最真實(shí)的答案，城市體檢的重要性如何強調都不為過(guò)。
二、城市更新規劃
規劃是龍頭，是政策、經(jīng)濟、資源、參與人等多方協(xié)調的綜合體現。與以往的規劃不同，文件中強調了城市更新規劃的底線(xiàn)思維，堅持盡力而為、量力而行。未來(lái)不會(huì )大量出現上千畝的城市更新項目，但會(huì )涌現無(wú)數街區改造、社區建設等小微型項目，積小勝為大勝，用繡花針的功夫，真正的去解決一個(gè)一個(gè)實(shí)實(shí)在在的城市問(wèn)題。
三、城市設計
從目前部級及地方城市更新文件中來(lái)看，該文件是少有的將城市設計作為城市更新重要手段進(jìn)行提及的，并對城市更新的城市設計提出了全生命周期管理的要求。以此來(lái)看，未來(lái)規劃建筑設計行業(yè)轉型有了比較明確的方向，從以前的單純工程建筑設計要轉變?yōu)楣こ探ㄖO計、生活圈規劃、生活內容、社區服務(wù)、數字化、運營(yíng)等全方面的城市設計，市場(chǎng)是一片藍海，誰(shuí)快速轉型，誰(shuí)轉型堅決，誰(shuí)就擁有高的市場(chǎng)占有率。
四、實(shí)施模式
城市更新本質(zhì)上還是根據城市發(fā)展的定位、片區功能、體檢結果進(jìn)行的城市存量建筑的再升級。從項目角度來(lái)看，就會(huì )涉及土地權利人、地上建筑物權利人、政府、實(shí)施主體、資金導入、再升級后的項目運營(yíng)、收益分配等一系列實(shí)操問(wèn)題。文件中針對上述問(wèn)題并未有重大的指導意見(jiàn)，主要還是地方根據實(shí)際進(jìn)行政策制定。
結合目前的國內外經(jīng)濟形勢，文件整體來(lái)看，比較平穩，為城市更新接下來(lái)的工作進(jìn)行了框架性的約束。
城市更新作為一個(gè)載體，承載著(zhù)規劃、設計、建筑、基礎設施建設、社區智慧平臺、社區養老等方方面面，是拉動(dòng)經(jīng)濟、完善城市功能、發(fā)展經(jīng)濟的一個(gè)有力的抓手。
未來(lái)怎么干？針對該文件內容以及對城市更新的理解，有以下建議：
城市更新的復雜性在于涉及土地、規劃、資金、設計、運營(yíng)、政策等方方面面的內容，不論項目規模和投資額大小，都會(huì )面臨這些內容，從而項目需要一個(gè)強有力的主導方。從目前項目實(shí)際操作經(jīng)驗來(lái)看，政府作為主導方的項目落地性并不是很好，反映的是城市更新的復雜性與單一主導方調動(dòng)資源的有限性和能力的不足之間的矛盾。所以，建議成立一個(gè)類(lèi)似于公司董事會(huì )的組織，多方代表進(jìn)行項目事項表決，少數服從多數，降低項目決策風(fēng)險、提升項目推進(jìn)效率。
針對具體項目類(lèi)型，建議如下：
（一）以街道辦為主體的社區城市更新
該類(lèi)城市更新的痛點(diǎn)是十五分鐘生活圈不完善、社區養老亟需提升、各種小商小販比較零散等。
項目操作建議：
1、街道辦作為主體進(jìn)行所轄片區整體體檢，摸清社區居民需求、能夠盤(pán)活的資源、可以整合的零星土地、能夠發(fā)展的特色經(jīng)濟等；
2、依據體檢成果，引入專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)方，對片區的養老設施、公園娛樂(lè )設施、商業(yè)打造進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的設計和規劃，落實(shí)土地等資源；
3、將規劃設計成果進(jìn)行公示，與社區居民進(jìn)行協(xié)商，統一簽訂房屋租賃、養老服務(wù)、商鋪運營(yíng)、土地使用議等一系列法律層面的協(xié)議，為后期實(shí)施掃除障礙；
4、與金融機構進(jìn)行主動(dòng)協(xié)商，統籌專(zhuān)項債資金、財政資金、社會(huì )資金等多方面融資渠道，為實(shí)施方、運營(yíng)方提供統一的金融服務(wù)；
5、建立項目臺賬，成熟一個(gè)，實(shí)施一個(gè)，滾動(dòng)進(jìn)行，形成示范效應。
（二）以老舊廠(chǎng)區為主的城市更新
老舊廠(chǎng)區是在城市快速發(fā)展中被遺忘，由于土地獲取方式以及資產(chǎn)抵押等各種問(wèn)題，也是目前比較難處理的一類(lèi)城市更新項目。
項目操作建議：
1、以政府為主體，主導項目，政府可委托相關(guān)部門(mén)或者平臺公司進(jìn)行實(shí)際操作；
2、首先進(jìn)行項目所在片區的體檢和項目定位，針對片區的價(jià)值和項目所處的位置，對項目的經(jīng)濟價(jià)值進(jìn)行深入挖掘，明確項目的定位、規劃、設計、投資等內容；
3、與土地權利人及資產(chǎn)權利人進(jìn)行溝通，聯(lián)合項目社會(huì )資本進(jìn)行三方洽談，針對土地的合規利用、資產(chǎn)抵押的解決方式、項目股權分配、項目運營(yíng)模式、項目利益分配等簽訂合作協(xié)議；
4、政府建立項目工作臺賬，督促各方推進(jìn)實(shí)施項目，可以采用績(jì)效評價(jià)等手段對項目進(jìn)行事中、事后監管。
暫僅歸納上述兩種類(lèi)型，拋磚引玉，后期繼續探討。