各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、國土資源廳(局)、住房城鄉建設廳(委、局),中國人民銀行上??偛?、各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì )(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、銀監局,新疆生產(chǎn)建設兵團財務(wù)局、國土資源局、建設局:
為貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì )精神,提高公共租賃住房供給效率,按照《財政部關(guān)于推廣運用政府和社會(huì )資本合作模式有關(guān)問(wèn)題的通知》(財金[2014]76號)和《財政部關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì )資本合作模式操作指南(試行)的通知》(財金[2014]113號)有關(guān)要求,現就運用政府和社會(huì )資本合作模式(Public-Private Partnership)推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理的有關(guān)事宜通知如下:
一、充分認識運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理的重要意義
政府和社會(huì )資本合作模式是政府與社會(huì )資本在公共服務(wù)領(lǐng)域建立的一種長(cháng)期合作關(guān)系,通過(guò)這種合作和管理過(guò)程,可以更有效率地為社會(huì )提供公共服務(wù)。運用這種模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理,有利于轉變政府職能,提升保障性住房資源配置效率;有利于消化庫存商品住房,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展;有利于提升政府治理能力,改善住房保障服務(wù)。運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理,作為一項政策創(chuàng )新和制度創(chuàng )新,對于穩增長(cháng)、調結構、惠民生具有十分重要意義,各地要充分認識這項工作的重要性,積極有序開(kāi)展試點(diǎn)工作。
二、運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理的基本目標和原則
?。ㄒ唬┗灸繕?。通過(guò)運用政府和社會(huì )資本合作模式,發(fā)揮政府與社會(huì )資本各自?xún)?yōu)勢,把政府的政策意圖、住房保障目標和社會(huì )資本的運營(yíng)效率結合起來(lái),逐步建立“企業(yè)建房、居民租房、政府補貼、社會(huì )管理”的新型公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理模式,有效提高公共租賃住房服務(wù)質(zhì)量和管理效率。
?。ǘ┗驹瓌t。
1.政府組織,社會(huì )參與。政府根據本地區公共租賃住房需求狀況,制定公共租賃住房發(fā)展規劃和年度計劃,組織合適的公共租賃住房項目開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作試點(diǎn),選擇社會(huì )資本參與投資建設和運營(yíng)管理公共租賃住房。
2.權責清晰,各司其職。在公共租賃住房項目合同中,明確政府與社會(huì )資本的各自責任,按照合同約定承擔相應的權利、義務(wù)、責任和風(fēng)險。
3.激勵相容,提高效率。通過(guò)綜合運用多種政策手段,建立動(dòng)態(tài)調整的租金價(jià)格機制,確保社會(huì )資本具有穩定合理的投資回報;建立嚴格的績(jì)效評價(jià)機制,對項目運作、住房保障服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行綜合考核評價(jià),確保公共租賃住房項目建設運營(yíng)達到預期效果。
三、公共租賃住房項目政府和社會(huì )資本合作模式和條件
?。ㄒ唬┕沧赓U住房政府和社會(huì )資本合作項目的基本模式。運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理,主要是政府選擇社會(huì )資本組建公共租賃住房項目公司,項目公司與政府簽訂合同,負責承擔設計、投資建設、運營(yíng)、維護管理任務(wù),在合同期內通過(guò)“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報,依法承擔相應的風(fēng)險;政府負責提供政策支持,定期調整公共租賃住房租金價(jià)格,加強公共租賃住房工程建設及運營(yíng)維護質(zhì)量監管。合同期滿(mǎn)后,項目公司終結,并按合同約定作善后處理。政府對項目公司承擔有限責任,不提供擔?;虺兄Z。
?。ǘ┕沧赓U住房政府和社會(huì )資本合作項目的基本條件。適合運用政府和社會(huì )資本合作模式的公共租賃住房項目應當同時(shí)具備以下條件:1.已納入住房保障規劃和年度計劃。2.項目規劃所在區域交通便利,學(xué)校、醫院等公共基礎設施配套齊全。3.戶(hù)型建筑面積符合公共租賃住房條件。戶(hù)型建筑面積以40平方米左右的小戶(hù)型為主,單套建筑面積控制在60平方米以?xún)取?.承租公共租賃住房的保障對象數量穩定。5.保障對象按市場(chǎng)租金水平向項目公司繳納住房租金。6.政府按保障對象支付能力給予分檔補貼及其他政策支持。7.公共租賃住房運營(yíng)期限不少于15年。
四、公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目的適用范圍
適用政府和社會(huì )資本合作模式的公共租賃住房項目主要包括:(一)政府自建自管項目;(二)政府收購的符合公共租賃住房條件的存量商品住房項目;(三)符合公共租賃住房條件且手續完備、債務(wù)清晰的停工未完工程項目;(四)以企業(yè)為主建設管理的公共租賃住房項目。
對于存量和在建的項目,特別是債務(wù)規模比較大的政府融資平臺公司持有的公共租賃住房,應當在科學(xué)評估的基礎上,采取招投標、拍賣(mài)、掛牌等法律法規規定的方式將公共租賃住房資產(chǎn)整體轉讓給項目公司,實(shí)行規范的政府和社會(huì )資本合作模式運作,轉讓收入優(yōu)先用于償還對應的存量政府債務(wù);對于擬新建和收購的項目,從規劃、設計、投資建設、運營(yíng)、管理全過(guò)程均可按政府和社會(huì )資本合作模式運作。
五、規范運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理
?。ㄒ唬┙⒐沧赓U住房政府和社會(huì )資本合作項目庫。各地應認真梳理、科學(xué)甄別適合政府和社會(huì )資本合作模式的公共租賃住房項目,建立項目?jì)鋷?。政府和社?huì )資本合作的公共租賃住房項目由市縣財政部門(mén)會(huì )同同級住房保障部門(mén)從存量和新增項目中篩選。
?。ǘ┳龊庙椖壳捌谡撟C和準備工作。市縣財政部門(mén)會(huì )同同級住房保障部門(mén)引入第三方中介機構和專(zhuān)家,對擬實(shí)施政府和社會(huì )資本合作的公共租賃住房項目進(jìn)行必要性、可行性、經(jīng)濟性、合規性評估和物有所值評價(jià),論證項目是否滿(mǎn)足政府和社會(huì )資本合作項目的必要條件。在此基礎上,財政部門(mén)應組織開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作項目財政承受能力論證工作,通過(guò)識別、測算項目的各項財政支出責任,科學(xué)評估項目實(shí)施對當前及今后年度財政支出的影響,為項目財政預算管理提供依據,以保障政府切實(shí)履行合同義務(wù),有效防范和控制財政風(fēng)險,促進(jìn)項目可持續發(fā)展。
?。ㄈ┻x擇合作伙伴。按照《中華人民共和國政府采購法》、《財政部關(guān)于印發(fā)<政府和社會(huì )資本合作項目政府采購管理辦法>的通知》(財庫〔2014〕215號)等有關(guān)法律法規規定,綜合考慮企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、技術(shù)和管理能力、資金實(shí)力、服務(wù)質(zhì)量、信譽(yù)等因素,擇優(yōu)選擇公共租賃住房項目合作伙伴。
?。ㄋ模┗I組項目公司。按照“政府引導、企業(yè)主導、市場(chǎng)運作、利益分享、風(fēng)險分擔”的原則,由合作企業(yè)組建項目公司,具體負責公共租賃住房項目的設計、投資、建設、運營(yíng)、維護和管理。
?。ㄎ澹┖炗喓献骱贤?。合同的主要內容應當包括:公共租賃住房項目名稱(chēng)、建設規模、投資規模、資金籌集、合作期限、戶(hù)型結構、運營(yíng)期限、維修維護責任;住房保障服務(wù)的數量、質(zhì)量和標準;公共租賃住房租金價(jià)格及調整機制;合同期滿(mǎn)后項目移交的內容、方式、程序及驗收標準,涉及資產(chǎn)處置的,應當事先約定政府與社會(huì )資本收益分享比例;建設和運營(yíng)管理的風(fēng)險分擔機制;項目終止的條件、流程和終止補償;違約責任;爭議解決方式等內容。
?。┙⒈O管和績(jì)效評價(jià)機制。政府對公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目運作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行全過(guò)程監管和綜合考核評價(jià),認真把握和確定服務(wù)價(jià)格和項目收益指標,加強成本監審、考核評估、價(jià)格調整審核,引入第三方進(jìn)行社會(huì )評價(jià),評價(jià)結果向社會(huì )公示,并作為項目?jì)r(jià)格、政府補貼、合作期限等調整的依據。
六、構建政府支持政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房的政策體系
?。ㄒ唬┴斦?。市縣財政部門(mén)統籌運用各級政府安排用于公共租賃住房的資金,通過(guò)貸款貼息方式支持公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目購建和運營(yíng)管理,具體貼息辦法按照財政部印發(fā)的《城鎮保障性安居工程貸款貼息辦法》(財綜〔2014〕76號)規定執行。同時(shí),根據公共租賃住房保障對象的支付能力給予分檔補貼,重點(diǎn)對城鎮低收入住房困難家庭發(fā)放租賃補貼,配合同級住房保障部門(mén)督促保障對象按照合同約定的市場(chǎng)租金水平向項目公司繳納住房租金。對于試行公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目試點(diǎn)的地區,中央財政不改變城鎮保障性安居工程資金分配方式。
?。ǘ┒愘M政策。對公共租賃住房建設按照國家現行有關(guān)規定免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金;落實(shí)現行有關(guān)公共租賃住房購建和運營(yíng)管理稅收優(yōu)惠政策。
?。ㄈ┩恋卣?。一是新建公共租賃住房建設用地可以租賃方式取得,租金收入作為土地出讓收入納入政府性基金預算管理。二是對于新建公共租賃住房項目,以及使用劃撥建設用地的存量公共租賃住房項目,經(jīng)市縣人民政府批準,政府可以土地作價(jià)入股方式注入項目公司,支持公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目,不參與公共租賃住房經(jīng)營(yíng)期間收益分享,但擁有對資產(chǎn)的處置收益權。三是在新建公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目中,可以規劃建設一定比例建筑面積的配套商業(yè)服務(wù)設施用于出租和經(jīng)營(yíng),以實(shí)現資金平衡并有合理盈利,但不得用于銷(xiāo)售和轉讓。
?。ㄋ模┦召徴?。對于收購符合公共租賃住房條件的存量商品住房項目,按照政府搭橋、公司主導、雙方自愿、保本不虧的原則確定收購價(jià)格;也可以按當地公共租賃住房建設成本及合理收益率確定收購價(jià)格。
?。ㄎ澹┤谫Y政策。一是銀行業(yè)金融機構要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款大項下建立公共租賃住房開(kāi)發(fā)貸款的明細核算,對公共租賃住房貸款單獨核算、單獨管理、單獨考核,根據自身實(shí)際,在依法合規、風(fēng)險可控的前提下,加大對政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房試點(diǎn)項目的信貸支持力度。二是鼓勵社?;?、保險資金等公共基金通過(guò)債權、股權等多種方式支持項目公司融資。三是支持項目公司發(fā)行企業(yè)債券,適當降低中長(cháng)期企業(yè)債券的發(fā)行門(mén)檻。四是支持以未來(lái)收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),探索建立以市場(chǎng)機制為基礎、可持續的公共租賃住房投融資模式。
七、扎實(shí)做好政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房項目實(shí)施工作
?。ㄒ唬┞鋵?shí)工作責任。財政部會(huì )同住房城鄉建設部、國家稅務(wù)總局等相關(guān)部門(mén)完善落實(shí)財稅支持政策;國土資源部會(huì )同財政部完善落實(shí)土地供應支持政策;人民銀行、銀監會(huì )指導督促金融機構做好金融服務(wù)工作。地方各級財政、住房保障、國土、人民銀行、銀監會(huì )等部門(mén),按照職責分工落實(shí)工作責任。同時(shí),地方各級財政部門(mén)要會(huì )同住房保障部門(mén)結合本地區實(shí)際情況,制定政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房項目試點(diǎn)方案,指導項目具體實(shí)施工作。
?。ǘ┙⒐ぷ鳈C制。各級財政、住房保障、國土、人民銀行、銀監會(huì )等部門(mén),要建立政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房部門(mén)聯(lián)席會(huì )議,專(zhuān)門(mén)研究解決運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理過(guò)程中出現的問(wèn)題,聯(lián)席會(huì )議各部門(mén)要加強協(xié)作,密切配合,確保各項政策措施落到實(shí)處,規范開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房項目試點(diǎn)。
?。ㄈ╅_(kāi)展項目試點(diǎn)。2015年,各地區應當抓緊組織開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房項目試點(diǎn)工作,政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房試點(diǎn)項目由市縣財政部門(mén)會(huì )同同級住房保障部門(mén)篩選,報省級財政部門(mén)會(huì )同住房保障部門(mén)共同審核確認后實(shí)施。對于市縣篩選的公共租賃住房項目,每省可選擇一定數量的項目開(kāi)展試點(diǎn)。對于擬實(shí)施的試點(diǎn)項目,省級財政部門(mén)應當會(huì )同住房保障部門(mén)將項目區位、投資規模、建筑面積和套數、合作方式、合作期限、資金來(lái)源等情況報財政部、住房城鄉建設部備案。
中華人民共和國財政部
中華人民共和國國土資源部
中華人民共和國住房和城鄉建設部
中國人民銀行
國家稅務(wù)總局
中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )
2015年4月21日