前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法
（建住房[2003]130號，自2003年6月26日起實(shí)施）
第一章 總則
第一條 為了規范前期物業(yè)管理招標投標活動(dòng)，保護招標投標當事人的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭，制定本辦法。
第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
建設單位通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門(mén)對物業(yè)管理招投標活動(dòng)實(shí)施監督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅的建設單位,應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
國家提倡其他物業(yè)的建設單位通過(guò)招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。
第五條 國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理招標投標活動(dòng)的監督管理。
省、自治區人民政府建設行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理招標投標活動(dòng)的監督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理招標投標活動(dòng)的監督管理。
第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動(dòng)。
第二章 招 標
第七條 本辦法所稱(chēng)招標人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。
前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實(shí)施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實(shí)行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實(shí)際要求不符的過(guò)高的資格等要求。
第八條 前期物業(yè)管理招標分為公開(kāi)招標和邀請招標。
招標人采取公開(kāi)招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱(chēng)和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)，投標邀請書(shū)應當包含前款規定的事項。
第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實(shí)施招標活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標活動(dòng)。
物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關(guān)規定。
第十條 招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容：
（一）招標人及招標項目簡(jiǎn)介，包括招標人名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
（二）物業(yè)管理服務(wù)內容及要求，包括服務(wù)內容、服務(wù)標準等；
（三）對投標人及投標書(shū)的要求，包括投標人的資格、投標書(shū)的格式、主要內容等；
（四）評標標準和評標方法；
（五）招標活動(dòng)方案，包括招標組織機構、開(kāi)標時(shí)間及地點(diǎn)等；
（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；
（七）其他事項的說(shuō)明及法律法規規定的其他內容。
第十一條 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：
（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開(kāi)發(fā)建設的政府批件；
（二）招標公告或者招標邀請書(shū)；
（三）招標文件；
（四）法律、法規規定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現招標有違反法律、法規規定的，應當及時(shí)責令招標人改正。
第十二條 公開(kāi)招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進(jìn)行資格預審。
實(shí)行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書(shū)中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書(shū)格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jì)、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jì)等證明材料。
第十三條 經(jīng)資格預審后，公開(kāi)招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書(shū)，告知獲取招標文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過(guò)多時(shí)，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時(shí)間。公開(kāi)招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人對已發(fā)出的招標文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十六條 招標人根據物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問(wèn)應當予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。
第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱(chēng)、數量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價(jià)格、投標方案等實(shí)質(zhì)內容進(jìn)行談判。
第十九條 通過(guò)招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規定時(shí)限完成物業(yè)管理招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投 標
第二十條 本辦法所稱(chēng)投標人是指響應前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。
投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 投標人對招標文件有疑問(wèn)需要澄清的，應當以書(shū)面形式向招標人提出。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
（一）投標函；
（二）投標報價(jià)；
（三）物業(yè)管理方案；
（四）招標文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，將投標文件密封送達投標地點(diǎn)。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標文件。在開(kāi)標前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間后送達的投標文件，為無(wú)效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書(shū)面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間后送達的補充或者修改的內容無(wú)效。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會(huì )公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會(huì )成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開(kāi)標、評標和中標
第二十六條 開(kāi)標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標地點(diǎn)應當為招標文件中預先確定的地點(diǎn)。
第二十七條 開(kāi)標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開(kāi)標應當按照下列規定進(jìn)行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認無(wú)誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱(chēng)、投標價(jià)格和投標文件的其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前收到的所有投標文件，開(kāi)標時(shí)都應當當眾予以拆封。
開(kāi)標過(guò)程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會(huì )負責。
評標委員會(huì )由招標人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數的三分之二。
評標委員會(huì )的專(zhuān)家成員，應當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項目的評標委員會(huì )。
第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立評標的專(zhuān)家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以將專(zhuān)家數量少的城市的專(zhuān)家名冊予以合并或者實(shí)行專(zhuān)家名冊計算機聯(lián)網(wǎng)。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當對進(jìn)入專(zhuān)家名冊的專(zhuān)家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓，對其評標能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評，及時(shí)取消不稱(chēng)職或者違法違規人員的評標專(zhuān)家資格。被取消評標專(zhuān)家資格的人員，不得再參加任何評標活動(dòng)。
第三十條 評標委員會(huì )成員應當認真、公正、誠實(shí)、廉潔地履行職責。
評標委員會(huì )成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。
評標委員會(huì )成員和與評標活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。
前款所稱(chēng)與評標活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評標委員會(huì )成員以外的因參與評標監督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。
第三十一條 評標委員會(huì )可以用書(shū)面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說(shuō)明。投標人應當采用書(shū)面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實(shí)質(zhì)性?xún)热荨?/span>
第三十二條 在評標過(guò)程中召開(kāi)現場(chǎng)答辯會(huì )的，應當事先在招標文件中說(shuō)明，并注明所占的評分比重。
評標委員會(huì )應當按照招標文件的評標要求，根據標書(shū)評分、現場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評標。
除了現場(chǎng)答辯部分外，評標應當在保密的情況下進(jìn)行。
第三十三條 評標委員會(huì )應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進(jìn)行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十四條 評標委員會(huì )經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進(jìn)行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十五條 評標委員會(huì )完成評標后，應當向招標人提出書(shū)面評標報告，闡明評標委員會(huì )對各投標文件的評審和比較意見(jiàn)，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時(shí)限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書(shū)，同時(shí)將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書(shū)。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。備案資料應當包括開(kāi)標評標過(guò)程、確定中標人的方式及理由、評標委員會(huì )的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書(shū)發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書(shū)面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)热莸钠渌麉f(xié)議。
第三十九條 招標人無(wú)正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第五章 附 則
第四十條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門(mén)投訴。
第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語(yǔ)言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十二條 本辦法第三條規定住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。
第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì )通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執行。
第四十四條 本辦法自2003年9月1日起施行。